Si usted está pensando en utilizar su segunda vivienda con el fin de obtener beneficios de ella, será necesario indagar en la obligación que tienen las plataformas de interés turístico para facilitar a Hacienda información sobre los alquileres.
Para saber cómo tributan las rentas obtenidas a través de esta actividad, será necesario un repaso a varias leyes:
Según el artículo 3 de la Ley de Arrendatarios Urbanos, un arrendamiento para un uso distinto al de vivienda es todo aquel que recayendo sobre una edificación tenga un fin diferente al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Por lo que el alquiler turístico sería toda cesión de uso durante cierto tiempo de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada para las condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales dedicados a la oferta turística y con una finalidad lucrativa.
Sin embargo, es en este punto donde la normativa establece vierta distinción con los servicios hoteleros. El artículo 20 del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) establece que estarán excentos: «los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a las viviendas (…). La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos«. Sin embargo, a su vez quedan descartados «los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos«.
La Dirección General de Tributos (DGT), a través de V0081-16 y V0575-15 establece que el hospedaje recoge servicios como:
- recepción y atención permanente y continua al cliente en un espacio destinado al efecto.
- limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, incluyendo cambio periódico de ropa de cama y baño.
- puesta a disposición el cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas…)
- y, en ocasiones, prestación de servicios de alimentación y restauración.
A su vez, siguen exentos de IVA ya que no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera:
- limpieza a la entrada y a la salida del periodo de arrendamiento.
- cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo de arrendamiento.
- limpieza de las zonas comunes del edifico (portal, escaleras y ascensores. Así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
- asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones esporádicas de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
- la mera puesta a disposición del arrendatario de equipamientos para el apartamento como vajilla, enseres, aparatos de cocina y otros equipamientos para el hogar.
Por lo que si no se realizan servicios complementarios que pertenezcan a la industria hotelera, el alquiler turístico se considera exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Pero ello hará que tribute por el Impuesto sobre Transiciones Patrimoniales (ITP), aplicando la tarifa establecida en cada Comunidad Autónoma.
Por el contrario, si se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera, el alquiler turístico pasará a ser un servicio sujeto y no exento al IVA, por lo que tributará al 10%.
Los rendimientos obtenidos pueden tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ya que en algunas ocasiones se consieran rendimientos de capital inmobiliario o bien rendimientos de actividades económicas.
Los rendimientos de capital inmobiliario son aquellos ingresos obtenidos de los arrendatarios en los que los servicios prestados no pertenecen a la industria hotelera. Ejemplo de ello es la limpieza o la recogida de llaves antes de la entrada y salida del inquilino. En este caso, este rendimiento del capital inmobiliario se calculará con la diferencia entre ingresos y gastos deducibles establecidos en el artículo 23 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Destacando que los gastos serán proporcionales al tiempo en el que ha estado arrendado y que no podrá aplicarse la reducción del 60% sobre los rendimientos netos ya que no se considera alquiler de vivienda habitual y permanente.
El contribuyente deberá imputar renta inmobiliaria por el tiempo que el inmueble no ha estado arrendado siguiendo el artículo 85 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LIRPF).
De esta manera, será considerado un rendimiento de actividades económicas cuando se presten servicios de la industria hotelera o, sin prestarlos, se cuente con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, según el artículo 27 de la LIRPF.
Se trata de un tema muy delicado, por lo que es recomendable consultar a un profesional de la asesoría fiscal para no tener problemas con Hacienda.